受到全球房產價格下跌和日元對美元跌至50年低位的刺激，日本投資者今年重回全球房地產市場，以二十年來最大規模購買海外房產。

根據MSCI Real Assets的數據，2023年至今，來自日本投資者的資本在全球房地產市場上的交易額已達74億美元，是過去15年年平均水平的三倍多。自20世紀80年代末以來，日本很少出現如此規模的房地產投資支出，當時日本的資產泡沫一度推動日本對洛克菲勒中心和圓石灘高爾夫球場等標志性建筑的收購。

不斷增加的辦公室空置率和全球普遍高利率使其他買家望而卻步，由于現金充裕，且是唯一一個仍維持超低融資利率的發達經濟體，日本買家令全球房地產市場得以獲得一絲喘息之機。

MSCI的數據顯示，在全球范圍內，日本今年在全球房地產領域海外投資資金來源中排名第五，大幅高于2022年的第16位。在排名最活躍的五個國家中，日本是今年唯一增加投資的。其他國家，如美國和加拿大今年均已大幅削減了購買金額。

房地產公司Newmark Group旗下國際資本市場集團（International Capital Markets Group）的負責人福沙伊（Alex Foshay）稱：“日本投資者看到了一個機會窗口，在這個窗口期內，他們更具競爭力。”他補充稱，他們的日本客戶希望繼續在海外消費，尤其是在美國、澳大利亞和印度。鑒于日本本土的投資回報率較低，大多數日本投資者都著眼于實現長期收益多元化。他們認為，盡管日元疲軟降低了購買力，但房地產市場低迷仍令目前的價格具有吸引力。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）駐東京的跨境交易主管高山（Hiroyuki Takayama）表示，今年的投資熱潮也部分得益于一些日本公司在疫情前，就計劃將部分資金分配到投資海外房地產上。這些公司在疫情期間無法開展全球旅行和評估目標，但今年全球從疫情中恢復正常令這些公司的資金得以投向海外。

森喜朗信托公司（Mori Trust Co.）在6月以約1000億日元（合6.8億美元）的價格從SL Green Realty Corp.手中購買了公園大道245號49.9%的股份，這是曼哈頓中央車站后面的一座摩天大樓。“我們的優勢在于我們有良好的財務基礎。”該信托的首席執行官德特（Miwako Date）稱，“即使是1000億日元的投資，我們也可以在不用召集投資者的情況下，自行籌集資金，并迅速執行。”

為實現投資多元化，森喜朗信托于2016年開始進行國際擴張，選擇性地進入一些該機構認為具有增長潛力的穩定市場。該信托主要關注美國房產市場，此前曾收購波士頓和華盛頓周圍的幾棟辦公樓。多年來，森喜朗信托一直關注紐約地區地投資機會，直到公園大道245號出現。“如果它是獨一無二的資產，我們會盡最大努力在機會出現時收購它”。德特透露，該公司目前的目標是到2030年，實現1.2萬億日元的商業投資，其中約四分之一用于海外。

一些市場人士認為，日本投資者的“掃貨”熱情也可能有助于解凍基本凍結的美國商業房地產市場。在完成公園大道245號的交易后，森喜朗信托已收到了來自全球各地的房地產收購咨詢，但尚未進行進一步收購。

房產經紀商世邦魏理仕（CBRE Group Inc）的美國資本市場執行董事麥克梅諾米（Brandon McMenomy）稱：“當日本投資者直接購買時，他們傾向于購買知名資產。這為美國商業房地產市場提供了受歡迎的流動性。”

在全球其他地方，日本投資者今年最大的交易之一是移動運營商KDDI Corp.以13.5億加元（合9.96億美元）收購了多倫多市中心的一個數據中心。日本市值最大的開發商三井富島株式會社的一家合資企業斥資3.15億英鎊（合3.98億美元）在圣保羅大教堂附近的一棟倫敦辦公樓上投資。此外，在悉尼，三菱房地產公司（Mitsubishi Estate Co.）旗下的一家基金以7.79億澳元（合5.13億美元）的價格購買了一座商業塔樓。2018年才開始投資全球房產的日本GPIF養老基金也增加了對全球房產的投資。

一位女發言人表示，三井物產一直在穩步進行海外投資，這是其企業戰略的一部分，并考慮到了經濟和地緣政治風險，但不受短期外匯趨勢的影響。三菱地產的發言人表示，該機構一直在穩步進行海外投資，這也是其企業戰略的一部分。在進行海外投資時，會考慮經濟和地緣政治風險，但不受短期外匯趨勢的影響。

雖然日本投資者海外投資房地產熱情高漲，但涉足脆弱的全球市場并非沒有風險。韓國機構投資者在疫情前向全球辦公樓投入了數十億美元，但今年的估值卻大幅下跌。20世紀80年代末到90年代，日本公司也曾遭遇全球房地產投資虧損。1995年，三菱地產在市場最繁榮的時候高價收購了紐約地標洛克菲勒中心，但最后不得不放棄對其所有權。圓石灘高爾夫球場最終也被購入的日本公司以購入價格的60%出售。

MSCI的亞太研究主管周（Benjamin Chow）表示，這些經歷在很大程度上促使日本投資者在很長時間內對投資海外房產保持謹慎， “這（今年）是他們很長一段時間以來第一次違背這一標準”。

倫敦第一太平戴維斯公司（Savills Plc）倫敦市中心和國際投資主管道恩（Stephen Down）表示，這次投資與當年泡沫時代的投資存在差異。道恩曾于20世紀90年代初在日本工作。為日本客戶在英國和歐洲交易提供咨詢的唐恩稱：“這次的投資是一個健康的多元化戰略，可以讓日本投資者獲得比日本國內穩定收入更令人興奮的投資回報。”

編輯：李碩芳